В теме сегодняшней статьи будет стоять вопрос, связанный с содержанием общего имущества многоквартирного дома. Что представляет собой такое имущество? Какова специфика пользования таким имуществом? Принятие решений гражданами, касательно содержания этого имущества.
Казалось бы, данная тема уже давно должна быть всем понятна, но, тем не менее, споров по ней меньше не становится.
Основная информация
Принятые в РФ правовые акты раскрывают понятие имущества многоквартирного дома (МКД). В МКД содержатся элементы общего имущества. За счет своей сложности и неоднородности элементы МКД имеют различия в правовых режимах, требованиях по управлению, и иметь отличия по управляющим лицам. Поэту так важно понимать внутреннюю структуру элементов и их взаимосвязь в системе.
В материальном плане МКД выражается как одно непосредственное здание.
В состав такого здания входят:
- лестничные пролеты, площадки;
- коридоры, лифты;
- чердаки, подвалы и техэтажи;
- крыши и несущие и ограждающие конструкции;
- иные оборудования, нахождение которых обозначено в доме вне пределов квартир.
Определения
- Техдокументация – техническая документация;
- Капремонт – капитальный ремонт;
- ПП – Постановление Правительства;
- МКД – многоквартирный дом;
- ТСЖ – товарищество собственников жилья;
- ЖСК – жилищно-строительный кооператив.
Законодательство
Состав вкратце
Принятое к рассмотрению постановление № 491 содержат следующие главы:
- рассматривается состав общедомового имущества, который на праве собственности принадлежит каждому собственнику жилого помещения;
- определение перечня имущества, предназначенного к совместному использованию собственниками;
- требования к условиям содержания имущества;
- описание расходов собственников для содержания и ремонта такого имущества;
- кто и как осуществляет контроль над содержанием этого имущества.
Кроме того ПП устанавливает Правила порядка связанные с изменением стоимостных услуг по содержанию такого имущества управляющими компаниями в результате их ненадлежащего качества. Данные правила относятся к нормативной документации, регламентирующих отношения собственников и поставщиков коммунальных услуг.
Структура постановления
Правила, которые устанавливаются ПП, развивают его общее положение с установлением:
- принципов определения состава общего имущества;
- установленных требований для его содержания;
- правила осмотра состояния имущества;
- назначение ответственного за установленный перечень оказания услуг и работ имущества;
- утверждение периодичности и порядка мероприятий для проведения капитального и текущего ремонта;
- домовая техдокументация, ее состав;
- планирование расходов содержания;
- определение платы содержания;
- определение прав собственников для проверки качества предоставляемых услуг по содержанию.
Что входит в содержание общего имущества? Наряду с квадратными метрами, которыми владеет собственник жилья, он становится владельцем части общего имущества в МКД пропорционально площади своей квартиры. Это приводит к обременению владельца к содержанию этого имущества. Правильное умение распоряжаться и использовать их позволят улучшить качество проживания в МКД.
Правила ограничивают минимальный состав содержания – это своевременный осмотр, уборка, сбор-вывоз отходов, поддержание в удовлетворительном состоянии. Перечень необходимых услуг и работ рассматриваются и утверждаются собственниками на общем собрании. Такое решение становится основанием для проведения ремонтных работ. Правила также дают подробные разъяснения по внесению платежей на содержание домового имущества, а также как проходит обеспечение нужд за эти средства.
Первая глава
Использование домового имущества собственниками ведется в соответствии с действующим законодательством. Только при согласии всех владельцев рассматриваемой инфраструктуры возможно изменение величины имущества. Также есть возможность передачи таких помещений в собственность третьих лиц.
При этом должны быть соблюдены критерии правоотношений – передача имущества многоквартирного дома может перейти в третьи руки, только при отсутствии нарушении прав граждан и их интересов. Участки земли с расположенными на них жилыми объектами возможны передаче иным лицам в ограниченное пользование. Доступ к таким участкам не может быть ограничен, даже если на момент принятия нового законодательства, который регулирует порядок пользования общедомовыми ресурсами, такие участки используется кем-либо.
Установление нового обременения на объект устанавливается путем соглашения между собственниками квартир и лицом, желающим задействовать участок. Любые споры, возникающие в рамках таких правоотношений, разрешаются судебными органами.
Положения 10 пункта 2 главы
Данный пункт регламентирует работу аварийно-диспетчерской службы, которая контролирует работу инженерных внутридомовых систем. Осуществление качественной работы коммунальных ресурсов в местах, в которых разделяются элементы инженерных внутридомовых систем с сетями централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Прием и круглосуточная регистрация заявок и контроль за своевременным их выполнением.
Организация процесса
Действующий перечень мероприятий, направленный на содержание ресурсов в многоквартирном доме находится в прямой зависимости от действующих характеристик определенного жилого объекта, а также условия его расположения в климатических условиях.
Состав мероприятий состоит из:
- периодического осмотра имущества. Для определения недоработок в структуре проводится комиссией из ответственных лиц и владельцами квартир;
- обеспечение работоспособности систем энергоснабжения;
- организация санитарно-гигиенической обработки с проведением уборки в помещениях, на земельных участках, на которых располагается дом;
- вывоз отходов и мусора;
- в соответствии с законодательством использованием мер пожарной безопасности;
- уход за зелеными насаждениями и отдельными элементами благоустройства;
- текущее проведение ремонта с подготовкой эксплуатации объектов;
- разработка мероприятий по повышению энергоэффективности дома.
Любой собственник заинтересован в том, чтобы имущество МКД всегда было в исправном состоянии, чтобы угрозы для проживания были сведены к нулю. Для этого необходимо, чтобы имуществом МКД управляла надежная управляющая компания.
Управление может вестись следующими способами:
- при непосредственном управлении собственниками;
- ТСЖ или ЖСК, выступающих от их имени правление или председатель;
- По заключенному договору между ЖСК, управляющей компанией или ЖСК и собственниками.
На компании, которая взяла на себя права управления имуществом МКД несет ответственность за его содержание.
Пункт 11
Решение о необходимости ремонта принимается общим решением собственников квартир и направлен на выполнение комплекса работ для поддержания МКД в удовлетворительном состоянии, с исправлением и ликвидацией неисправностей, которые мешают комфорту и безопасности проживания. Организация текущего ремонта возможна без протоколов общего собрания жильцов, достаточно будет оформление заявки жителями. В праве собственников вести контроль над проведением ремонтных работ, по окончании которых ведется прием специально назначенной комиссией.
При капремонте осуществляется реконструкция или замена некоторых элементов действующей инфраструктуры дома. Обязанность по проведению ремонта возлагается собственниками на управляющие компании. Жильцами устанавливается непосредственное содержание дома и график по выполнению необходимых ремонтных работ.
Кроме того, в обязанностях управляющих компаний выполнение не только текущих работ, но и неотложных, которые необходимы с целью нормального функционирования объектов, даже при отсутствии в договорах с собственниками установленного перечня работ. Жильцами формируется фонд капремонта с целью необходимого финансирования мероприятий по проведению работ.
Обязанности
Как отмечалось выше, мероприятия на содержание общедомовых ресурсов проводится по итогам голосования во время собрания собственников. Принимаемые решения большинством голосов будут являться основанием для проведения утвержденных работ. Проводимые собрания должны быть запротоколированы уполномоченным лицом, и копии этих документов переданы в ТСЖ в течение 10 дней.
Получив такой документ, управляющая компания, в течение 5 дней обязана такой протокол направить в регулирующие органы власти. При получении госструктурами двух и более источников рассматриваемого типа на протяжении трех месяцев подряд, ими должна организована внеплановой проверки деятельности управдома. К примеру, проверка может затронуть законность действий граждан в рамках действия рассматриваемых вопросов.
Глава третья
Денежные средства владельцев имущества многоквартирного дома размещаются на специальном счете, которые формируют фонд. Их использование осуществляется для проведения работ по капремонту. Фонд формируется внесенными средствами жильцов, начисленными пенями установленным законом порядке. Распределение фонда капремонта проводится между собственниками в соответствии с величиной их взносов. При продаже квартиры, новый владелец квартиры становится равноправным собственником доли в рассматриваемом фонде.
Важным считается то, что владельцы этих денежных средств не имеют право на использование этих средств на другие цели, кроме как выполнение работ по капремонту общих ресурсов.
Контроль за содержанием общего имущества глава 4
Главным органом домоуправления становится общее собрание собственников жилья. Также, это собрание рассматривается как заседание, а значит, рассматривается как мероприятие. Собрание проводится по составленному плану: повестка дня с формированием принятых голосованием решений.
Принятые решения собранием владельцев могут касаться:
- реконструкции объектов (общее имущество);
- дополнение хозпостроек разного значения;
- ремонт объектов с использованием средств фонда.
Общее собрание может утвердить решения:
- по вопросу формирования фонда на капремонт;
- вопрос величины платежей на капремонт (миниуровень);
- выбор гражданина для открытия спецсчета (фонда);
- выбор банка для обслуживания транзакций;
- выбор ТСЖ или управляющей компании;
- порядка для использование прилегающей территории;
- использование принадлежащих объектов и ресурсов сторонними лицами.