Каждый случай по продаже недвижимости индивидуален, но есть уже система действий, выполняя которые можно быстро, безопасно продать квартиру по ипотеке.
Основная информация
Покупать недвижимость дорого и поэтому большинство граждан обращается к услугам ипотечного кредитования.
Продавец квартиры может либо допускать возможность участия в сделке третьей стороны – банка, либо показывать недвижимость только людям, имеющим личные средства на покупку.
Определения
Ипотека – кредит, направляемый на выплату стоимости объекта недвижимости.
Законодательство
Ипотечное кредитование регулируется таким нормативным документом, как Федеральный закон № 102 от 16.07.1998 г. «об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».
Ситуации для оформления займа
Ипотека и продажа квартиры объединяются при трех ситуациях:
- Если дом новый и владеет им фирма застройщик, но нужно продать недвижимость и получить доход для строительства новых объектов. Строительная компания предлагает гражданам купить недвижимость с выплатой стоимости частями, т.е. в рассрочку или ипотеку.
- Осуществление продажи недвижимости с выплатой стоимости квартиры частями встречается и на рынке вторичного жилья, где сторонами договоренностей являются физические лица.
- Самый часто используемый способ купить или продать недвижимость, это соглашаться на оплату через банк, т.е. продавец недвижимости получает всю стоимость объекта разом от банка, а покупатель еще несколько лет, небольшими частями, будет возвращать долг.
Пошаговые рекомендации
За долгие годы существования программы по ипотечному кредитованию в банках стало ясно, что есть пошаговая инструкция для продавца, пользуясь которой продажа квартиры по ипотеке пройдет быстро и безопасно.
А именно:
- Продавец должен оценить свою недвижимость, чтобы быстрее продать объект. Данное правило связано с тем, что каждый продавец хочет продать дороже, а покупатель приобрести подешевле, поэтому некоторые объекты могут продаваться годами. Оценка даст реальную картину того за сколько данную квартиру можно быстро и беспроблемно переоформить.
- Недвижимость необходимо где-то разрекламировать, чтобы покупатели знали, что она продается. Чаще используются бесплатные доски объявлений или же услуги агентств недвижимости.
- Если покупатель найден, то потребуется заключить предварительное соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи.
- Далее по списку претендента на кредит из банка подготовить документы, на основании которых займ на покупку данного помещения будет одобрен.
- Банковская структура одобряет ипотеку, продавец получает свои деньги, а покупатель может забрать бумаги о новом собственнике, но с обременением залога.
Оформить самостоятельно или в агентстве
Продажей недвижимости можно заниматься самостоятельно, если есть время, крепкие нервы и подкованность в правовых аспектах, а можно поручить все документальные работы агентству недвижимости, которое не только подыщет порядочного покупателя, но и сопроводит сделку вплоть до получения нового свидетельства.
Предпродажная подготовка
Подготовка перед продажей объекта недвижимого имущества включает в себя:
- Придание квартире продажного состояния, т.е. собственник или представитель АН не должны прийти в помещение для произведения осмотра и пары фотографий для объявления и увидеть чье-то белье, гору грязной посуды и домашних животных обдирающих когтями обои.
- Поиск покупателей. Данный шаг включает как размещение информации о продаже, так и встречи с потенциальными новоселами.
- Подготовка документов для того, кто хочет купить объект, но покупатель должен прежде предварительное согласие о займе в банке. Банковские структуры выдают полный перечень бумаг о недвижимости для дальнейшего рассмотрения заявки на кредит.
Нужно оценить квартиру
Оценка недвижимости необходима для:
- Определения реальной стоимости, за которую можно продать объект.
- Веских оснований для банка, у которого будет запрашиваться не абы какая сумма, а определенная экспертами в своем деле.
Необходимо использовать независимых оценщиков, которые имеют лицензию на проведение анализа и составления результатов своей деятельности.
Не играет роли то, будет заниматься определением реальной цены целая компания экспертов или же один самозанятый специалист.
Застраховать риски
Страхование здоровья, жизни и прочего предлагается покупателю, т.к. банковские учреждения, выдающие крупные денежные суммы в долг, должны быть уверены, что взятые обязательства перед банком будут исполнены даже при наступлении самых непредсказуемых ситуаций.
Также страхуется в обязательном порядке сам объект купли-продажи, т.к. он будет в залоге и в случае чего должен возместить выданный займ.
Продавцу, если хорошо подумать, и страховаться не отчего. Денежные средства будут перечислены банком в полном объеме, договор по сделке подготавливается также финансовой организацией, высококвалифицированными юристами, займ банк выдает только тем покупателям, которые не вызывают никаких сомнений в платежеспособности и порядочности.
Составление предварительного договора
Предварительный договор при оформлении купли-продажи недвижимости с использованием ипотечного займа содержит такие сведения, как:
- Намерения сторон заключить окончательный договор.
- Окончательная цена за объект.
- Нюансы, касаемые аванса или задатка.
- Способы решения юридических вопросов по переоформлению документов.
Получить гарантию внесения платежа
Продавец по всем нормам должен получать деньги после того как будут переоформлены документы на недвижимость.
Существует ряд способов, при которых и человек, планирующий продать свое имущество, и покупатель будут защищены от мошенничества:
- Одобренный кредит поступает на счет продавца, доступ к которому откроется, только после предъявления бумаг о переоформлении недвижимости.
- Денежные средства после одобрения ипотеки хранятся в специальной банковской ячейке, доступ к которой доступен только после регистрации договора купли-продажи.
Подписание договора
После того как продавец знает, что ипотечный займ покупателю одобрен и денежные средства уже хранятся на специальном счету должен быть подписан основной документ о передаче прав на недвижимость.
Подписание договора по купле-продаже – не окончание сделки. Чтобы получить обновленную выписку из ЕГРН потребуется зарегистрировать договор в Росреестре.
Получить платы
Деньги за квартиру продавец получает, как только банк убежден, что жилье перешло в собственность покупателя.
С момента данного факта отношения между продавцом и покупателем прерываются.
Взаиморасчеты между покупателем и банком продолжаются на протяжении погашения кредитных обязательств.
Продажа ранее не приватизированной квартиры
Неприватизированное жилье, т.е. то жилье, которое находится не в собственности, а в аренде от муниципалитета не может быть продано.
Закон своими нормами старается обезопасить граждан от обмана, и поэтому запрещает продажу объекта, если тот ему не принадлежит на праве собственности.
Важно отметить, что обмен такой недвижимости не возбраняется, но при условии, что стороны знают от неприватизированности объекта недвижимости и согласны на данный факт.
Какие документы необходимо использовать
Документы запрашиваются банком для того чтобы, понять насколько чист объект недвижимости от мошеннических намерений.
Например, если в предъявленной выписке из домовой книги будет зафиксированы дети, переселить которых после продажи некуда, то в займе на покупку откажут. Тоже самое ожидает, если объект продается, но было запрошено согласие не от всех собственников, которые, например, сидят в тюрьме или служат в армии.
Неодобрение со стороны банка последует, если будет зафиксирована неточность в техническом плане на недвижимость. Такое возможно, если была проведена незарегистрированная перепланировка.
Ипотека для военного
Военная ипотека отличается от обычной тем, что военнослужащие участвуют в специальной накопительной системе, благодаря чему на их счету после отставки есть некоторая денежная сумма, которая может быть использована для первоначального взноса по ипотеке.
Не каждый объект недвижимости подходит для покупки военных, а поэтому получение одобрения займа осложняется.
Дополнительные действия
Дополнительными мероприятиями по продажи недвижимости по ипотеке – это консультация с юристом и представителем банка по любому не понятному пункту предварительного и основного договора.
Требования банка
Требования банка к объекту недвижимости, который хочет купить заемщик, заключаются в том чтобы:
- Квартира была отапливаемой.
- Имела сантехнические развязки.
- Было целостное остекление.
- Проемы, рассчитанные на стандартные двери.
- Жилье не являлось аварийным или ветхим.
Какие риски могут возникнуть у продавца
Риск для продавца недвижимости заключен по большей части либо:
- Из-за того, что покупатель в ходе подготовки сделки передумал.
- По причине нечаянных ошибок в договоре, например с написанием номера счета или имени получателя денег.
Первый пункт может наступить при планировании любой продажи, поэтому следует обезопаситься получением аванса, который не подлежит возврату в отличие от задатка.
Проверка документов перед подписанием – это обязанность каждой из сторон, а поэтому при наличии ошибок в документах необходимо незамедлительно отправить бумаги на перепроверку и перепечатку.
Займ у Сбербанка
Сбербанк является лидером по выдаче ипотечных займов, т.к. с данным банком сотрудничают все застройщики, люди доверяют ему и уверены, что данная финансовая структура не лопнет как мыльный пузырь в самый неподходящий момент.
Условия кредитования в Сберегательном банке России довольно привлекательны. Учреждение поддерживает все гос. программы по поддержке граждан планирующих взять ипотеку.
Осуществить сделку с помощью ВТБ 24
Оформление займа возможно через другие банки, предлагающие данную услугу, возможно даже будет найден более выгодный вариант.
Дело выбора банка-кредитора – это сложная задача покупателя недвижимости, которая должна занять довольно длительное время для принятия единственно верного решения.
Налогообложение
Сделка по продаже недвижимости предполагает выплату налога с полученного дохода в размере тринадцати процентов, но есть некоторые нюансы:
- Если объект был у продавца в собственности еще до 2016 года и пробыл во владении более трех лет, то налоги не уплачиваются с продажи.
- При получении в собственность продаваемого имущества после 2016 года и владении им более пяти лет – налог не платиться. Данное правило вступит в силу соответственно только после 2021 года.
- Не платить 13 % с цены продажи не нужно, если недвижимость стоит меньше одного миллиона.
- Раз в жизни человек может воспользоваться налоговым вычетом и платить налог с продажи квартиры не с полной стоимости, а только с той части, которая превышает один миллион рублей.
Какими преимуществами обладает такой способ продажи
Преимущества купли-продажи недвижимости в ипотеку с привлечением услуг банка в следующем:
- Покупатель может получить жилье, не имея на руках огромных денег.
- Продавец может быть уверен в том, что покупатель надежен и банк не обманет с выплатой положенной суммы.
- Минимизируются риски мошенничества.
- Объект недвижимости проходит тщательную проверку.