В настоящее время проблема приобретения жилья является особо актуальной. Средние показатели заработной платы трудоустроенных граждан не позволяют выделять разово необходимую сумму для приобретения недвижимости.
Единственный выход из ситуации для решения проблемы жилья – оформление ипотечного кредитного договора.
В некоторых случаях у граждан нет даже минимальных накоплений. Именно для таких случаев некоторые банки предлагают заключить ипотечный договор без первоначального взноса.
Основная информация
Финансовые организации отдают предпочтение заемщикам, имеющим минимальные накопления, а вот оформление ипотеки без первоначально взноса может быть проблематичной и длительной.
Такого рода сделки заключаются в форме:
- привлечения денежных средств материнского капитала;
- военной ипотеки;
- субсидии от государства;
- предоставления приобретаемого недвижимого имущества в залог;
- оформление сделки долевого участия в возводимом доме;
- специальных ипотечных программ.
Определения
Ипотечный договор – сделка, по которой заемщик получает денежные средства для приобретения недвижимости, одновременно выступающая залогом по соглашению. Кредитор предоставляет деньги под оговоренные проценты на определенный срок.
Заемщик обязуется своевременно вносить ежемесячные платежи согласно разработанного и согласованного сторонами графика.
В случае ненадлежащего или полного невыполнения условий договора кредитор имеет право обратить взыскание на предмет соглашения путем добровольного или принудительного взыскания.
Законодательство
Порядок заключения ипотечного договора регламентируется соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ.
Глава 21 ГК РФ (ст. 307, 307.1, 308, 308.1, 308.2, 308.3) содержит общие положения об обязательствах. Учитывая, что предмет ипотечного договора нередко выступает залогом, то следует дополнительно обратить внимание на параграф 3 Главы 23 – Обеспечение исполнения обязательств.
Определение кредитного договора содержится в ст. 819 ГК РФ.
Специализированным нормативным правовым актом в сфере ипотечного кредитования выступает ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г.
Как получить ипотеку
Банковские и финансовые организации по понятным причинам отдают предпочтение заемщикам, которые имеют денежные накопления для внесения первоначального взноса не менее 15-30% от оценочной стоимости квартиры.
Ситуация с ипотекой для лиц, не имеющих денежных средств, проблематичная, но не критичная.
Первое, от чего необходимо отталкиваться для оформления кредитного договора на приобретение жилья – наличие стабильного и достаточного дохода. Причем, размер денежных поступлений должен позволять оплачивать ежемесячный платеж с учетом необходимости наличия остатка для проживания.
Банк не согласиться предоставить денежные средства заемщику, если после оплаты по графику от суммы доходов ничего не остается в остатке.
Соблюдение указанного требования является основополагающим, но этого недостаточно.
В качестве вариантов оформления ипотечного договора можно:
- найти финансовую организацию, предусматривающую программу кредитования без первоначального взноса;
- согласовать с банком возможность предоставления другой недвижимости в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключаемому соглашению;
- обратиться в финансовую организацию для оформления денежного займа, который будет использован в дальнейшем в качестве первоначального платежа по ипотечному договору;
- оформить потребительский кредит в размере 10% от суммы основного договора, и также внести их как первоначальный платеж.
Льготные программы
Государство также принимает участие в решение жилищных проблем граждан. Если говорить об льготном ипотечном кредитовании, то такие программы предоставляются далеко не всем, а лишь определенным категориям граждан.
Лица, имеющие право на льготное кредитование при приобретении жилья без первоначального взноса:
- молодые семьи в возрасте до 35 лет;
- ипотечные договора для бывших и действующих военнослужащих;
- программы с привлечением средств материнского капитала;
- целевые договора реструктуризации выплат за жилье, взятое в ипотеку.
Военная
Предоставление возможности на заключение договора военной ипотеки основывается на действующем соглашении между государством и Министерством обороны РФ.
По условиям такого сотрудничества Минобороны РФ перечисляется денежные средства в специализированную накопительную систему, участники которой проходят службу в вооруженных силах РФ по долгосрочным контрактам.
Условия договора изменяются в зависимости от выслуги лет военнослужащего.
В текущем году ожидается расширение программы военного ипотечного кредитования, с целью максимального обеспечения сертификатами на жилье всех военнообязанных граждан.
Ключевыми участниками программы выступают кадровые офицеры, автоматически зачисляемые к числу претендентов при заключении военного контракта.
Предстоящие новшества касаются:
- суммы накопительного взноса, который подлежит индексации;
- возможности объединения целевых займов, если оба супруга являются военнослужащими;
- исключения из учета имеющейся недвижимости заемщика.
Под маткапитал
Действующее законодательство РФ предусматривает возможность использования сертификата на материнский капитал, в том числе и для приобретения недвижимости.
Ребенок в обязательном порядке должен иметь долю в приобретаемом имуществе. Следует отметить, что банки неохотно связываются с такого рода заемщиками, поскольку в сделке принимает участие и государство, которое берет на себя обязательство перечисления определенной денежной суммы в качестве оплаты по ипотечному договору.
Под залог недвижимости
На бытовом языке такие сделки называются «ломбардными ипотеками». Суть заключается в том, что потенциальный заемщик предоставляется в качестве залога другое недвижимое имущество вместо первоначального взноса.
Кредитор получает двойное обеспечение исполнения обязательств, что позволяет предоставить заемщику более выгодные условия.
Важно учитывать некоторые важные нюансы:
- собственники ветхой или неликвидной недвижимости могут получить отказ в получении кредита;
- банк проведет оценку на выгодных для него условиях, и в итоге конечная стоимость будет более низкой. Формально негативных последствий для заемщика нет, но в случае принудительного взыскания сумма остатка задолженности будет больше;
- возникнет необходимость в заключении дополнительных страховых договор, а это дополнительные расходы, возлагаемые на заемщика.
От застройшика
Еще один распространенный вариант приобретения жилья – принятие долевой участие в строительстве нового дома. Такое сотрудничество несет ряд существенных рисков, поскольку будущий владелец квартиры, по сути, будет вносить средства за фактически не построенную недвижимость.
В случае успешного строительства клиент получает готовое жилье по цене, существенно ниже рыночной.
Такие сделки не относятся к ипотечным, но позволяют решить жилищный вопрос. Согласование условий сделки происходит непосредственно с застройщиком, однако это не запрещает заключить дополнительный кредитный договор для получения части денежных средств.
С господдержкой
Программы государственной помощи лицам, у которых заключен ипотечный договор в национальной или зарубежной валюте, были внедрены с 2015 году и продолжают свое действие до мая 2019 года.
Категории граждан, подпадающих под действие программы:
- семьи с несовершеннолетними детьми;
- многодетные и малоимущие граждане;
- лица, которым присвоена инвалидность по результатам заседания медико-социальной комиссии;
- ветераны военных действий.
Для участия в программе государственной поддержки необходимо соблюдение следующих условий:
- у членов семьи не должно быть в собственности другого недвижимого имущества(кроме многодетных семей);
- приобретаемая площадь не должна превышать:
- 45 кв. метров – 1-комнатная;
- 65 кв. метров – 2-комнатная;
- 85 кв. метров – 3-комнатная;
- стоимость квадратного метра не должна превышать 60% от средней суммы по региону.
Оформление
Каждая финансовое учреждение выдвигает собственные требования, которым должен соответствовать заемщик для оформления ипотечного договора. Помимо условий, необходимо предоставление определенного пакета документов, подтверждающих платежеспособность клиента.
Информация по условиям кредитования содержится на официальных сайтах банков или финансовых учреждений.
Учитывая, что на Интернет-ресурсе размещенные данные могут быть неактуальными, рекомендуется лично обращаться для уточнения сведений, относительно условий оформления.
Потенциальному заемщику необходимо предоставить стандартный пакет документов, а также дополнительные сведения, случаи предоставления вспомогательный недвижимости.
Основной перечень необходимых бумаг:
- паспорт, удостоверяющий личность заемщика;
- идентификационный номер;
- СНИЛС;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- справка о доходах за последние полгода;
- свидетельство о заключении брака или его расторжении;
- иные документы, подтверждающие особый статус клиента.
В каких банках можно получить услугу
В Российской Федерации в большинство крупных банков предоставляют возможность оформить ипотечный договор, даже при отсутствии первоначального взноса.
Другой вопрос касается условий, на которых будут выданы денежные средства для приобретения жилой недвижимости.
Первоначальный взнос является своего рода обеспечением надлежащего исполнения обязательств, следовательно, его отсутствие приводит к определенным рискам для кредитора.
Чтобы компенсировать и минимизировать и, финансовые учреждения могут устанавливать повышенную процентную ставки по договору, следовательно размер ежемесячного платежа будет больше, в отличие от стандартного ипотечного кредитования.
Иногда банки предлагают оформить вспомогательный кредит для внесения первоначального взноса по основному соглашению. Перед оформлением такого договора следует тщательно взвесить свои финансовые возможности, поскольку на заемщика возлагается двойная финансовая нагрузка. Неисполнение обязательств хотя бы по одному договору может привести к их досрочному расторжению и требованию погасить весь долг сразу.
Также не стоит забывать о штрафных санкциях, предусмотренных условиями сделки.
В каких банках можно взять ипотеку без первоначального взноса в 2019 году:
- в Сбербанке можно оформить ипотечный договор с привлечением материнского капитала под 10,75 — 10,9% годовых.
- Газпромбанк предлагает возможность приобретения недвижимости без первоначального взноса сроком до 30 лет, с максимальной суммой до 10 млн. руб. под 14,5% годовых;
- ВТБ 24 оформляет ипотечный договор под залог дополнительной недвижимости, а также с использованием программы рефинансирования суммой до 15 млн. руб. под 11,25-12,5% годовых;
- Раффайзен банк готов профинансировать заемщика при условии привлечения материнского капитала, а также предоставления приобретаемого имущества в залог на сумму до 26 млн. руб. под 11% годовых;
- Банк Открытие оформляет ипотечный договор под материнский капитал, суммой до 30 млн. руб. под 11,75% годовых, предоставляет военную ипотеку суммой до 2 млн. рублей под 11, 65% годовых, а также под залог недвижимости суммой до 30 млн. рублей под 13% годовых.
Ипотечный договор без первоначального взноса в Москве
Всем известный факт, что столичная недвижимость является одной из самых дорогих в Российской Федерации, а в некоторых случаях и в мире. Тем не менее, на рынке недвижимости можно найти массу предложений первичного и вторичного жилья.
Кредиторы готовы выдать денежные средства без первоначального взноса, однако под государственные гарантии в виде материнского капитала или иных видов социального обеспечения.
Средняя процентная ставка колеблется в пределах от 10,25% до 14,25%. Максимальная сумма ипотечного договора не превышает 30 млн. руб.
Брокеры по кредитам
Привлечение брокеров для поиска подходящего жилья с возможностью оформления ипотечного договора без первоначального взноса является хорошей альтернативой самостоятельного поиска.
Услуги таких специалистов являются возмездными и в зависимости от достигнутых договоренностей, будущий владелец недвижимости обязуется выплатить фиксированную сумму или процент от сделки в случае успешного заключения договора.
Дополнительным преимуществом сотрудничества с брокерами является тот факт, что такие специалисты нередко напрямую сотрудничают со многими банками, что позволяет без труда оформить ипотечный договор даже случаи получения отказа при первичном обращении.
Однако следует быть внимательными при заключении сделки с такими лицами, поскольку не исключена вероятность попасть в руки недобросовестных исполнителей или мошенников.
Ни при каких обстоятельствах не стоит выплачивать брокеру авансовые денежные средства до фактического исполнения взятых на себя обязательств.