В последние несколько лет ставки по кредитам планомерно падали, и сегодня – низкие, как никогда. На фоне этого тренда многие заемщики, оформившие ранее ипотеку по менее привлекательным условиям, хотят снизить ставку по текущему кредиту. Сделать это они могут, воспользовавшись специальной кредитной программой – рефинансирование ипотеки.
Со стороны банковских учреждений подобных предложений немало. Однако, участившиеся случаи отзывов лицензий у банков, вынуждают заемщиков более осмотрительно подходить к выбору кредитора. Самыми надежными, по мнению россиян, являются госбанки, среди которых лидирует, традиционно, Сбербанк. В апреле 2019 года и он запустил программу рефинансирования ипотеки.
Это уже не первый опыт для Сбербанка – подобная программа у него уже была. Из основных отличий нового предложения — теперь рефинансировать можно не только ипотеку. Это заметно расширяет круг потенциальных заемщиков. А если учесть, что Сбербанк готов перекредитовать даже своих клиентов – неудивительно, что многие интересуются условиями этой программы.
Основная информация
Суть процедуры рефинансирования заключается в погашении действующего кредита новым займом. А т.к. по новая ссуда выдается на более выгодных условиях (как правило, снижается процентная ставка), то, в результате такой операции (при идентичной сумме займа) в новом кредите уменьшается срок возврата или ежемесячный платеж.
Изначально, когда программа только появилась, банки предлагали рефинансировать только один кредит.
Однако, со временем, при рефинансировании, также, стало возможным:
- увеличить сумму займа (оставшиеся после погашения старого кредита деньги можно будет потратить на любые цели);
- поменять валюту кредита (в т.ч. по льготному курсу);
- рефинансировать несколько займов, чтобы потом объединить в один (в т.ч., ссуд, выданных на разные цели).
Благодаря таким опциям этот продукт стал еще более востребован среди ипотечных заемщиков.
Определения
Для банков рефинансирование является едва ли не наименее рисковым видом кредитования. Происходит это потому, что выдаются такие ссуды только заемщикам с безупречной кредитной историей с ликвидным залогом. В результате выигрывают обе стороны – человек, который получает кредит на более выгодных условиях, и банк, который привлекает надежного заемщика.
Большинство имеющихся на рынке предложений предполагает перекредитование займов, оформленных в других финансовых учреждениях, но есть и такие, где рефинансирование проводится внутри банка. Конечно, это снижает доходность по действующими кредитам, но, чтобы не растерять собственную клиентскую базу, банкам приходится это делать.
Законодательство
Основными законодательными актами, которые регулируют выдачу таких кредитов, является закон «Об ипотеке», «О залоговом имуществе», «О банках и банковской деятельности». Из особенностей стоит отметить, что оформив такую сделку, клиент не сможет претендовать на налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ. Поэтому, проводить такую операцию следует после его получения.
Кроме этого, не стоит забывать, что в случае возникновения материальной выгоды от экономии на процентах, нужно заплатить налоги. Ответственность за оплату налога возлагается на заемщика. Кредитор отвечает только за информирование налоговых органов и самого клиента о сумме такого дохода и размере налога. Сделать это банк должен до 1 марта, следующего за отчетным периодом.
Условия предоставления
Как получить такую сделку?
В большинстве случаев, происходит это следующим образом:
- Заемщик выбирает банк, который будет осуществлять рефинансирование ипотеки;
- Подает заявку на кредит;
- После предварительного одобрения заявки обращается в банк, где оформлен действующий кредит, чтобы получить справки по текущему кредиту;
- Полученные документы передает в банк, где была оформлена заявка;
- Ожидает окончательное согласование кредита;
- После получения от нового кредитора согласия на проведение сделки, подписывает документы по новому кредиту;
- После погашения старого займа получает справки о его закрытии;
- Передает документы по закрытой ссуде новому кредитору;
- Погашает кредит на новых условиях.
В случае, если по старому кредиту залогом выступает объект кредитования, который заемщик планирует передать в залог по новому займу, выдача кредита происходит до момента передачи имущества в залог. Как правило, до этого момента по кредиту банк устанавливает повышенную процентную ставку, которая снижается после оформления залога.
Каким требованиям должен отвечать заемщик
В Сбербанке к заемщикам, желающим рефинансировать ипотеку, предъявляются следующие требования:
- у человека должно быть российское гражданство;
- возраст такого клиента не должен быть менее 21-го года и более 75-ти лет (на момент последнего погашения по кредиту);
- на текущем месте работы его стаж должен составлять минимум 6 месяцев;
- при наличии у заемщика супруга(и) он должен выступать созаемщиком по кредиту;
- отсутствие судимости.
Рефинансированию подлежат только те кредиты, которые:
- были выданы не менее, чем за 180 дней до даты подачи заявки в Сбербанк;
- до окончания кредитного договора осталось минимум 90 дней;
- за время действия договора ни разу не проводилась реструктуризация;
- на момент подачи заявки отсутствует просроченная задолженность;
- в течение последнего года не допускались просрочки.
В качестве обеспечения по кредиту может выступать квартира, дом с земельным участком или комната. Рефинансирование ипотеки проводится даже в том случае, если залогом является часть квартиры или дома.
Если рефинансируется несколько займов, их количество не может быть более пяти. Кроме этого, сумма нового кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
Если залогом по новому кредиту выступает недвижимость, которая приобретена за счет старого кредита, на передачу ее в залог по новому займу банк дает 2 месяца. При наличии у заемщика другой недвижимости, которая может быть передана в качестве обеспечения по новому займу, передача имущества в залог осуществляется до выдачи кредита.
Что предлагает Сбербанк
Рефинансирование ипотеки в Сбербанке в 2019 году осуществляется на следующих условиях:
| Параметры займа | Значение |
| Валюта | рубли |
| Сумма займа
минимальная максимальная
|
1 млн. руб.
Не должна превышать меньшую из величин:
В зависимости от цели получения кредита, максимальная сумма нового займа составляет:
|
| Срок кредита | 1-30 лет |
| Процентная ставка | От 9,5% годовых |
| Рефинансируемые кредиты | Один ипотечный займ, оформленный в другом банке на:
либо до пяти различных кредитов:
|
| Обеспечение |
|
| Страхование | Требуется |
Следует отметить, что в Сбербанке при рефинансировании кредита можно получить ссуду большего размера, чем была выдана изначально. Полученные деньги (до 1 млн. руб.) заемщик может потратить на любые цели. Это очень выгодное предложение, т.к. деньги выдаются в рамках одного кредита и на условиях ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит другого банка
В случае рефинансирования ипотеки в другом банке заемщик получит самые выгодные условия – до 7 млн. руб. на срок до 30-ти лет с возможностью получения дополнительного кредита на сумму до 1 млн.руб. Оформляя такой кредит – нужно помнить, что сумма, на которую может рассчитывать заемщик, привязана к размеру его дохода и оценочной стоимости жилья.
Собственная ипотека
В отличии от рефинансирования «чужих» кредитов по собственным кредитам Сбербанк крайне неохотно идет на такие сделки. В этом случае можно столкнуться с целым рядом бюрократических проволочек. Однако, заручившись терпением, даже в этом случае можно решить вопрос положительно. Главное – чтобы все документы были в порядке, а кредит погашался вовремя.
Валютный кредит
Несмотря на то, что рефинансирование осуществляется только в национальной валюте, в рамках программы рефинансирования можно закрыть и валютный кредит. В этом случае, в день выдачи займа происходит конвертация по льготному курсу. Одним из основных аргументов в пользу такого кредита является минимизация риска дальнейшего роста курса иностранной валюты.
Процентные ставки
Процентные ставки по рефинансируемым займам зависит количества кредитов, которые рефинансируются, и выдаются ли по кредиту дополнительные средства на потребительские цели. Кроме этого, размер процентной ставки меняются на каждом этапе оформления сделки, начиная от момента, когда деньги выданы, и заканчивая оформлением залога по новому кредиту.
Процентные ставки по программе рефинансирования ипотеки в Сбербанке:
| Вид рефинансируемого кредита | Процентная ставка, % годовых | ||||
| Выдача до регистрации ипотеки | Выдача после регистрации ипотеки* | ||||
| до погашения старого кредита | до подтверждения закрытия кредита | после подтверждения закрытия кредита и регистрации ипотеки | до подтверждения закрытия кредита | после подтверждения закрытия кредита и регистрации ипотеки | |
| Ипотека | 11,5 | — | 9,5 | 10,5 | 9,5 |
| До 5-ти потребительских кредитов | 12 | 11 | 10 | 11 | 10 |
| Ипотека с выдачей дополнительных средств на любые цели | 12 | — | 10 | 11 | 10 |
*-залог – некредитуемый объект недвижимости.
Суммы
В рамках программы рефинансирования ипотеки можно получить до 7 млн. руб. Однако, такую сумму банк готов выдавать только цели деньги направляются на погашение ипотечного кредита. В случае, если погашаются другие потребительские кредиты – максимальная сумма займа составляет 5 млн.руб. На личные цели дополнительно к текущей задолженности можно получить до 1 млн.руб.
При оформлении кредита следует учитывать, что размер кредита ограничен стоимостью предлагаемого обеспечения и не может превышать 80% от ее стоимости. Это важно, т.к. за период погашения кредита стоимость жилья могла измениться. Поэтому, в первую очередь, нудно провести оценку жилья. Сделать это можно только у аккредитованных банком оценщиков.
Правила оформления
Чтобы оформить такую сделку сегодня необязательно обращаться лично в банк – на сайте ipoteka.domclick.ru можно без труда оформить заявку. Это специальная площадка, разработанная для решения всех вопросов, связанных с покупкой жилья – начиная от подачи заявки и заканчивая регистрацией сделки в реестре.
Прежде, чем подавать заявку, нужно зарегистрироваться на портале. Это совсем несложно. Для тех, кто является клиентом Сбербанка, можно воспользоваться опцией «войти через Сбербанк онлайн». Заявка подается в полном виде, поэтому не забудьте подготовить сканкопии основных документов. Удобно, что перед подачей заявки можно рассчитать платеж на калькуляторе.
На рассмотрение заявки банк берет 2 дня, после чего сообщает свое решение. Если все в прядке – за человеком закрепляется менеджер, который помогает собрать полный пакет документов и ведет заемщика до момента выдачи кредита. Когда все бумаги готовы – клиент лично передает их в банк, после чего банк принимает окончательное решение.
В случае положительного решения назначается день, когда подписывается договор и проводится погашение старого кредита (не забудьте оформить заявку на досрочное погашение). После этого, нужно забрать закладную и передать с Сбербанк. Обычно, это занимает определенное время (от 2-3 недель – до месяца), а т.к. на это дается всего два месяца – затягивать с этим не стоит.
Пакет документов
Пакет документов по программе рефинансирования делиться на две части – первая, которая включает в себя заявку на кредит, паспорт, ИНН, справку о доходах и т.д., и вторая – где представлены документы по рефинансируемым кредитам. Раньше требовалось получать справки о задолженности из банка, но теперь, если данные есть в БКИ, это уже не треуется.
Отдельно стоит отметить, что получение кредита предполагает заказ оценки недвижимости. Учитывая тот факт, что стоимость жилья могла существенно измениться за время пользования текущим кредитов, в первую очередь рекомендуем сделать именно ее. Так как, исходя из этой суммы можно будет рассчитывать максимальный размер нового кредита.
Как рассчитать выгоду
Считается, что рефинансирование становится выгодным, если разница в процентной ставке превышает 2%. На самом деле, это не всегда так. Чтобы понять, «стоит ли игра свеч», нужно отталкиваться от данных по конкретному займу и, банально, считать в обоих вариантах. Только таким образом можно узнать, насколько выгодно рефинансирование.
Также, хотим отметить, что большинство ипотек оформлено с погашением равными платежами (аннуитет). Это означает, что в первые несколько лет остаток долга почти не гасится. В результате, может оказаться, что при рефинансировании сумма первоначального долга уменьшится незначительно, а оплаченные ранее проценты будут попросту потеряны.
Полезная информация
Рефинансирование ипотеки можно подвезти под окончание договора страхования – это позволит не тратить зря время на возврат разницы за период ее неиспользования. Кроме этого, важно помнить, что при досрочном погашении с момента получения справки и до момента фактического закрытия кредита, набегают проценты. Уточнить конкретную сумму нужно в день сделки.
В каких случаях могут отказать
Одним из основных требований, которые предъявляются банками к заемщикам по программе рефинансирования ипотеки, является положительная кредитная история. Однако, даже если заемщик никогда не допускал просрочек, в выдаче займа могут отказать. Обычно, такие отказы могут быть связаны с несоответствием клиента требованиям банка по возрасту, стажу или доходу.
Кроме этого, имущество, которое предлагается в качестве обеспечения по сделке, может не устроить нового кредитора, либо его стоимость не позволяет выдать ту сумму, на которую рассчитывает клиент. К тому же, есть требования и к самому кредиту – как правило, стоят ограничения по сумме займа, сроку его погашения и плановой датой возврата.
Плюсы и минусы
Рефинансирование ипотеки в Сбербанке имеет как преимущества, так и недостатки.
К преимуществам следует отнести следующие условия сделки:
- можно объединить несколько займов в один;
- снижения ставки по кредиту;
- увеличение/уменьшение срока кредитования;
- можно поменять валюту кредита;
- возможность получения потребительского кредита на сумму до 1 млн. руб. на условиях ипотечного займа.
Недостатками рефинансирования ипотеки являются:
- утеря заемщиком права на налоговый вычет (но только в том случае, если он еще не получен);
- в случае объединения нескольких кредитов за счет увеличения срока кредитования переплата, по факту, может стать даже больше.
Резюме
Если подвести итог, то рефинансирование ипотеки в Сбербанке может оказаться весьма выгодным предложением для заемщиков, оформивших ранее кредиты на менее выгодных условиях. Однако, принимать решение об оформлении такого займа нужно только взвесим все «за» и «против», и только проведения подсчета полученной материальной выгоды от этой операции.