Несмотря на свою доступность, кредитные договора на приобретение недвижимости оформляются далеко не со всеми желающим.
В отличие от потребительских займов, ипотечное соглашение, в котором фигурируют существенные суммы, заключается на длительный период, в течение которого с заемщиком может случиться все, что угодно, начиная от потери источника дохода и заканчивая смертью.
В связи с этим, у банка всегда существует огромный риск попросту не получить обратно сумму займа. Для защиты интересов финансовой организации законодательством предусматривается возможность заключения договора ипотеки с предоставлением залога в качестве обеспечения исполнения обязательств.
Основная информация
Предоставление имущественного залога в ипотечных договорах является распространенной практикой в кредитных правоотношениях. Заемщик не перестает быть собственником такого имущества, имеет к нему доступ и может спокойно им пользоваться. Единственное временное ограничение – запрет на распоряжение.
Другими словами, заемщик не сможет недвижимое имущество, переданное в залог по ипотечному соглашению, продать, подарить или иным способом передать право собственности третьим лицам.
Определения
Залог в договоре ипотеки – недвижимое имущество, в отношении которого накладывается временное обременение до фактического исполнения заемщиком долговых обязательств перед кредитором.
В случае невозврата суммы займа по договору ипотеки, кредитор имеет право реализовать предмет залога, а полученные денежные средства направить на погашение образовавшейся задолженности.
Законодательство
Гражданам, желающим заключить ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости, рекомендуется детально ознакомиться с ФЗ «Об ипотеке » от 16.07.1998г. №102.
Каким может быть залог
Учитывая финансовые риски, любая банковская организация потребует от потенциального заемщика предоставление залога для заключения ипотечного договора. В качестве обеспечения исполнения обязательств может выступать приобретаемое и уже находящееся в собственности недвижимое имущество.
Реже банки соглашаются выдать займ по долю в имеющемся недвижимом имуществе, поскольку при возникновении необходимости принудительной реализации кредитор неизбежно столкнется с рядом правовых трудностей.
Помимо залога, заемщику неизбежно потребуется внести первоначальный взнос, поскольку такое требование является обязательным условием выдачи займа и выступает косвенным свидетельством намерений в полном объеме выполнить взятые на себя обязательства.
Банковские организации самостоятельно утверждают требования кредитования, к примеру, Сбербанк готов предложить оптимальные условия для заключения договора ипотеки.
Приобретаемое жилье
Львиную долю клиентов банков, желающих заключить ипотечный договор, составляют граждане, у которых нет собственной недвижимости. Собственно ипотечный займ является основным способом решения жилищного вопроса. В таком случае предметом залога будет выступать приобретаемое жилье.
Важно учитывать 2 ключевых нюанса:
- Приобретаемое жилье и сам заемщик должны быть застрахованы. Зачастую это необходимо сделать в тех страховых компаниях, на которые укажет кредитор и иногда не на выгодных для заемщика условиях. Закон позволяет потенциальному клиенту отказаться от страховщика, но и получить займ тогда не получится.
- Купить любое понравившееся жилье также не выйдет и придется выбирать из предложенных кредитором вариантов от партнеров-застройщиков. Данное правило касается недвижимости, приобретаемой на первичном рынке. Если выбор пал на жилье «с рук», то банку неизбежно выдвинет существенные требования к его состоянию.
Позиция кредитора понятна, поскольку банку необходимо иметь на подстраховке ликвидное имущество, которое при реализации позволит перекрыть если не весь долг, то существенную его часть.
Квартира уже в собственности
Заемщик может предложить в качестве залога уже имеющуюся в собственности недвижимость, к примеру, квартиру, таун-хаус, гаражное строение, дом на земельном участке или сам участок.
В таком случае оформляется нецелевой займ, отличающийся от ипотечного договора.
Не все объекты недвижимости могут рассматриваться банком в качестве потенциального предмета залога.
Земля
Шанс оформить ипотечный займ под земельный участок достаточно мал, поскольку банки неохотно связываются с подобного рода активами. Такого рода обеспечение может быть оформлено в качестве дополнительного, если у заемщика отсутствуют денежные средства для первоначального взноса.
Объясняется это просто – не каждый земельный участок имеет высокую материальную ценность и реализовать его за существенную сумму будет проблематично.
Факторы, влияющие на стоимость участка:
- удаленность от транспортной магистрали;
- качество земли;
- наличие возможности подключения к коммуникациям и электрическим сетям при возведении дома;
- территориальное расположение;
- целевое назначение земли.
Доля
Наименее популярный вид залогового обеспечения – доля в недвижимом имуществе. При неисполнении долговых обязательств реализовать такое имущество достаточно проблематично, да и стоимость части в доме или квартире несущественна.
Первоначальный взнос
Оформление ипотечного договора подразумевает наличие у клиента первоначально взноса, который составляет около 30% от суммы займа.
Важно отметить, что чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия могут быть предложены клиенту.
Семьи, у которых родились не менее 2-х детей могут привлечь к ипотечному договору средства из материнского капитала, гарантированного государством, однако не все банки предпочитают связываться с сертификатами, поскольку не исключены задержки в финансировании и проблемы с перечислением средств.
Не рекомендуется оформлять дополнительный денежный займ в сторонней финансовой организации для внесения первоначального взноса. Вспомогательная материальная нагрузка лишь усложнит положение заемщика.
Какие требования выдвигаются к недвижимости
Имущество, которое финансовая организация не примет в качестве залога:
- дома, построенные до 1970 года;
- недвижимость, которая неоднократно участвовала в сделках купли-продажи;
- ветхие и деревянные постройки;
- неприватизированная недвижимость;
- долевое имущество, которое невозможно выделит в натуре;
- недвижимость, в которой собственниками выступают отдельные категории граждан – инвалиды, дети, военнослужащие.
Условия предоставления
Ни один банк не заключит ипотечный договор, где в залоговое имущество на 100% перекроет стоимость приобретаемой недвижимости. Средняя оценка залога должна составлять 50-70% от суммы займа, в исключительных случаях – 80%.
Выдача ипотечного займа возможна при условии, что:
- клиент получает заработную плату в банке-кредиторе;
- заемщик в состоянии документально подтвердить высокий доход, превышающий в разы сумму ежемесячного платежа;
- имеется дополнительное имущество в собственности, которое будет передано в качестве вспомогательного залога;
- есть возможность привлечь поручителей как дополнительное обеспечение исполнения обязательств;
- положительная кредитная история без малейших намеков на проблемы с финансовыми организациями в прошлом;
- отсутствие непогашенных финансовых обязательств.
Стандартные условия выдачи займа:
- предоставление залога;
- наличие вспомогательного объекта недвижимости;
- внесение первоначального взноса;
- официальное подтверждение дохода;
- обязательное заключение страховых договоров;
- подпадание под возрастные рамки.
Какие программы предлагают банки
Для сравнения рекомендуется ознакомиться с предложениями различных банков:
| Россельзбанк | |||
| Программа кредитования | Максимальная сумма и срок | Процентная ставка | Условия предоставления |
| Госпрограмма | 8 млн. руб. до 30 лет | Не менее 10,9% | Молодым и многодетным семьям с обязательным первоначальным взносом не менее 20% и страховыми договорами |
| От 12% | Остальным категориям заемщикам с обязательным первоначальным взносом не менее 20% и страховыми договорами | ||
| Особая программа | Не менее 100 тыс. руб. до 25 лет | 7-7,5% | Покупка недвижимости у партнеров-застройщиков с первоначальным взносом не менее 20% |
| Стандартная ипотека | До 20 млн. руб. до 25 лет | Не менее 13,5% | с обязательным первоначальным взносом не менее 20% и страховыми договорами |
| Под маткапитал | До 20 млн. руб. до 30 лет | Не менее 13,5% | Наличие сертификата и первоначального взноса в 10% |
| По 2 залогам | От 100 тыс. руб. до 6 млн. руб. до 25 лет | Не менее 13,5% | Недвижимость с первичного рынка, приобретенная за средства банка |
| ВТБ 24 | |||
| Программа кредитования | Максимальная сумма и срок | Процентная ставка | Условия предоставления |
| Госпрограмма | 500 тыс. — 8 млн. руб. до 30 лет | Не менее 11,9% | с обязательным первоначальным взносом не менее 40% и страховыми договорами |
| Залоговый займ | 500 тыс. — 90 млн. руб. до 30 лет | 12% | с обязательным первоначальным взносом не менее 20% в зависимости от региона |
| Новострой | 500 тыс. — 90 млн. руб. до 30 лет | 13,6% | с обязательным первоначальным взносом не менее 20% |
| Сбербанк | |||
| Программа кредитования | Максимальная сумма и срок | Процентная ставка | Условия предоставления |
| Участие в долевом строительств с займом | 100 тыс. – 80% от стоимости недвижимости, до 30 лет | Не менее 13,5%-15,5% | с обязательным первоначальным взносом не менее 20% и страховыми договорами |
| Ипотека на готовое жилье | 100 тыс. – 80% от стоимости недвижимости, до 30 лет | 12% | |
| Загородный дом | От 300 тыс. руб. на 30 лет | 13,5%-17 | с обязательным первоначальным взносом не менее 25% и страховыми договорами |
Плюсы и минусы
Положительные моменты:
- возможность получить в собственность объект недвижимости без наличия всей суммы его стоимости;
- предоставление имеющегося имущества в залог позволяет существенно перекрыть стоимость новостроя в случае принудительной реализации;
- большой выбор финансовых организаций, готовых выдать займ;
- гибкие условия погашения;
- имущество страхуется;
- собственником залогового имущества остается заемщик.
Негативные нюансы:
- обязательное заключение страховых договором приводит к дополнительным расходам;
- сумма оценки залогового имущества зачастую ниже рыночной стоимости;
- вероятность лишиться собственности в результате неисполнения обязательств.
Правила оформления
Рекомендуется следовать нижеприведенной инструкции для заключения ипотечного договора с предоставлением залога.
Выбор банка и программы кредитования
Не стоит подавать заявку на выдачу займа в первый попавшийся банк. Благо многие финансовые организации имею свои официальные сайты, где можно выбрать наиболее оптимальные условия.
На что следует обращаться внимание при выборе кредитора:
- рейтинг благонадежности по результатам оценки независимых экспертов – не стоит упираться исключительно в отечественные банки, и в качестве альтернативы рассмотреть предложения зарубежных финансовых организаций;
- продолжительность осуществления деятельности на рынке кредитования;
- финансовые показатели банка за несколько периодов – такая информация находится в свободном доступе и уважающие себя организации не станут ее скрывать;
- отзывы – следует прочитать с десяток отзывов клиентов, чтобы понимать, с чем можно столкнуться при сотрудничестве с банком. Рекомендуется обращать внимание на негативные комментарии, поскольку они определяют благонадежность и порядочность финансового учреждения;
- наличие ассортимента кредитных программ.
Подготовка документации
Важнейший этап, которому следует уделить внимание еще дол обращения в банк.
Клиенту понадобятся следующие документы:
- выписка из ЕГРП – вместо свидетельства о праве собственности;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости, передаваемого в залог;
- техпаспорт недвижимости;
- кадастровая документация;
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС;
- официальное подтверждение, что предмет залога не обременен и не имеет юридических ограничений, не находится в залоге в другом банке;
- экспертное заключение об оценке имущества.
Указанный перечень не является исчерпывающим, за более детальной информацией следует обращаться непосредственно в банк.
Оценка
Для понимания стоимости залогового имущества потребуется его оценка. Можно позаботиться об этом заранее и обратиться к услугами независимых экспертов, но банки, в большинстве случаев отказываются принимать такие данные и настаиваются на услугах своих оценщиков.
Подписание договора и получение денежных средств
Финальным этапом будет заключение ипотечного договора и перечисление денежных средств. Важно вчитываться в каждый пункт договора, поскольку упущение одного их важных условий может привести к неблагоприятным последствиям для заемщика.
Стороны соглашения подтверждают свои намерения и согласие с условиями договора подписью и печатью (для банка).
В ипотечном договоре указывается, каким образом и в какие сроки банк обязуется перечислить денежные средства.
Неисполнение условий договора приведет с существенным негативным последствиям.
Понятие ломбардной ипотеки
Основной особенностью такого кредитования является понятие «залогового дисконта». Это коэффициент, понижающий первоначального значение. Банк выдвигает свой коэффициент, затем умножает на него рыночную стоимость залогового жилья и получает возможную сумму, которую допустимо выдать заемщику. Допустим, Газпромбанк предлагает кредит с залоговым коэффициентом 30%, залоговая квартира стоит 2 млн рублей, получаем 2 000 000* 0,3= 600000 рублей.
Для удобства клиента можно воспользоваться онлайн калькулятором расчета.