Для многих россиян ипотека сегодня — едва ли не единственная возможность решить жилищный вопрос. Однако, в большинстве случаев, чтобы ее оформить, требуется сразу оплатить 10-20% от стоимости недвижимости за счет собственных средств. Далеко не у всех желающих есть такие деньги. Выходом из сложившейся ситуации может стать ипотека без первоначального взноса.
Основная информация
По данным ЦБ РФ в 1 квартале 2019 года рост ипотечного сектора в России ускорился. Только за этот период было выдано около 300 тысяч ипотечных кредитов на сумму более чем 5,8 млрд. руб. – это почти треть от всей суммы займов, выданных в прошлом году. По сравнению с 1 кварталом 2017 года выдачи выросли на 68% по количеству займов, и на 81% — по сумме.
По мнению экспертов, основным драйвером бума ипотечного кредитования сегодня является снижение процентных ставок, которые обновили свой исторический минимум, составив по итогам квартала 9,64% годовых (это на 2,02% ниже, чем в 2017 году). Кроме этого, активизации рынка способствует реализация отложенного спроса, запуск новых госпрограмм и ослабление рубля.
Особенно интересной на наш взгляд сегодня является госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотеке для семей с 2-мя и более детьми. В рамках этой программы ставка по кредиту составляет всего 6% годовых. Если к этому добавить, что цены на недвижимость в 2019 году практически не выросли, то становится понятно, почему сейчас все хотят оформить ипотеку.
Предложений на рынке по ипотечным займам много, однако, большинство из них предполагает оплату заемщиком за счет собственных средств минимум 10-15% от стоимости квартиры. Данное требование обусловлено стремлением кредиторов снизить риск неполного погашения займа (это может произойти, если упадут цены на рынке недвижимости) при реализации залога.
ЦБ РФ также считает, кредиты без первоначального взноса являются более рисковыми, поэтому с 01.01.2018г. увеличил по таким ипотекам коэффициенты риска. Это должно принудить банки ограничить выдачу таких кредитов. А т.к. и сами банки не особо хотят работать с такими кредитами, неудивительно, что на рынке ипотеку без первоначального взноса найти сложно.
Однако, здесь интересы кредитора и заемщика резко расходятся. Если посчитать сумму первоначального взноса в размере даже 10% за среднестатистическую квартиру в 70 кв. метра (по итогам марта 2019 года в среднем по России стоимость 1 кв. метра жилой площади составила около 60 тыс. руб.), то получится, что заемщику нужно оплатить минимум 420 тыс. руб.
Не все семьи, особенно молодые, готовы к оплате такого платежа. Понимая это, государством разработан ряд программ, призванных помочь решить эту проблему. Получить такой кредит могут только люди, имеющие право на льготу. Кроме льготных программ, для рядовых граждан существует еще ряд альтернативных способов оформить ипотеку без первоначального взноса.
Определения
Многие считают, что ипотека – это кредит на покупку жилья, гарантией возврата которого является залог приобретаемой недвижимости. Это не совсем так. На самом деле — это вид залога, при котором должник владеет и пользуется закладываемой недвижимостью. Если он не выполняет свои обязательства — кредитор может удовлетворить свои требования за счет реализации залога.
Исходя из этого, ипотекой являются не только целевые кредиты на покупку недвижимости под залог приобретаемой недвижимости (т.н., классическая ипотека), но и любые другие виды потребительских кредитов, которые выдаются под залог недвижимости, являющейся собственностью заемщика (т.н., кредит под залог недвижимости, ломбардная ипотека и т.д.).
При ипотеке взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество. При наличии других кредиторов, удовлетворение требований залогодержателя осуществляется в первую очередь. С целью снижения риска невозврата кредита при ипотечном кредитовании кредиторы нередко используют ипотечное страхование.
В нашем случае, говоря об ипотеке без первоначального взноса, мы имеем в виду классическую ипотеку, где залогом выступает приобретаемая недвижимость. По условиям получения такого кредита в обязательном порядке сегодня банки требуют страхование предмета залога – приобретаемой недвижимости, а также, здоровья и жизни заемщика.
Законодательство
Основным документом, регулирующим сделки в сфере ипотечного кредитования на территории РФ, является Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме этого, на ипотеку распространяются Федеральный закон №2872-1 от 29.05.1992г. «О залоговом имуществе» и №395-1 от 02.12.1990г. «О Банках и банковской деятельности».
Условия предоставления
На рынке ипотечного кредитования существуют специфические программы с нулевым первоначальным взносом, но их совсем мало. Причиной такой ситуации является то, что первоначальный взнос является своего рода страховкой для кредитора, поэтому отказываются от его применения банки крайне неохотно.
Например, подобный вид займа предлагает «Промсвязьбанк». Обратившись в это финансовое учреждение можно оформить ипотеку без первоначального взноса в размере до 20 млн. руб. (кроме Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО) на срок до 25 лет под 10,9% годовых. Купить можно только жилье в новостройках и у определенных застройщиков.
Для сравнения – в «Металлинвестбанке» условия ипотеки без первоначального взноса почти не отличается от стандартных: сумма займа составляет 250-8000 тыс. руб. Кредиты оформляются на срок до 25-ти лет. Минимальная процентная ставка составляет 13% годовых. Обязательное условие – страхование жилья и его утраты.
Однако, пользуются такими программы считанные единицы. В большинстве случаев, ипотеку без первоначального взноса люди оформляют в рамках льготных государственных программ, либо используя альтернативные способы получения займов без первоначального взноса в банках, где такой программы нет.
Оформить ипотеку без первоначального взноса в 2019 году можно, воспользовавшись следующими способами:
- программа «Молодая семья»;
- материнский капитал;
- военная ипотека;
- социальная ипотека;
- ипотека под залог недвижимости;
- ипотека от застройщика;
- рефинансирование ипотечного кредита из другого банка.
Право на получение
Право на получение кредитов без первоначального взноса с использованием дополнительных программ имеют следующие категории граждан:
| Способ | Участники |
| Программа «Молодая семья» | Семьи с детьми и без детей, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Возраст обоих супругов не может превышать 34 года |
| Материнский капитал | Семьи с детьми |
| Военная ипотека | Офицеры и прапорщики, заключившие 1-й контракт, начиная с 01.01.2005г., мичманы и прапорщики, проработавшие не менее 3-х лет с 01.01.2005г., военные в других званиях, заключившие с 01.01.2005г. 2 контракт, выпускники ВУЗ, окончившие ВУЗ после 01.01.2005г., а оформившиеся до 01.01.2015г. со сроком службы более 3-х лет, сотрудники ФСБ, ФСО, МВД, работники военизированных частей МЧС |
| Социальная ипотека | Врачи, ученые и учителя, в возрасте до 35-ти лет со стажем работы не менее 3-х лет. На одного человека должно приходиться не менее 18 кв. метров жилья |
| Ипотека под залог недвижимости | Все категории клиентов, соответствующие требованиям банка к потенциальным заемщикам |
| Ипотека от застройщика | Все категории клиентов, соответствующие требованиям банка к потенциальным заемщикам |
| Практически все без исключения граждане, размер доходов которых позволяет вносить ежемесячный взнос (в т.ч. заемщики с негативно кредитной историей) | |
| Рефинансиро-вание | Все категории клиентов, соответствующие требованиям банка к потенциальным заемщикам, положительная кредитная история |
Преимущества и недостатки
Несмотря на то, что многие относятся к ипотеке, как кабале, расплачиваться за которую приходится всю жизнь, без этого финансового инструмента решить жилищный вопрос в большинстве случаев не только очень сложно, а иногда, и вовсе невозможно. Поэтому, будем объективны, у ипотеки есть и плюсы, и минусы.
К основным преимуществам принято относить следующие особенности ипотеки:
- передавая недвижимость в залог владелец может продолжать им пользоваться;
- отработанная схема кредитования, позволяющая приобрести недвижимость без привлечения дополнительного обеспечения;
- возможность досрочного погашения займа.
Среди недостатков наиболее существенными принято считать:
- хотя сейчас и наблюдается снижение процентных ставок, однако, уровень их сейчас все равно высок (для сравнения, в некоторых странах ЕС речь идет всего о десятых процентов, что несопоставимо с нашей средневзвешенной ставкой в размере 9,5% годовых);
- существуют ограничения по возрасту;
- при аннуитете, который используется большинством банков, на ранних сроках досрочное погашение не имеет смысла, т.к. в первые годы тело кредита практически не гасится.
Но все минусы, на самом деле, не настолько критичны, как возможность потерять жилье в случае невыполнения обязательств должником перед банком без возврата внесенной заемщиком суммы. Такая ситуация случается нечасто (по тем же статистическим данным, доля проблемных кредитов в ипотеке небольшая, но, такие кредиты все же есть..)
Проценты
Минимальный размер процентной ставки по ипотеке на сегодня составляет 6% годовых. Получить такой кредит могут только семьи, имеющие 2-х и более детей, и то, только на срок 3-5 лет. Оформить такой кредит можно в банках – участниках программы. По остальным программам ставки будут выше.
Например, в Сбербанке ставка по ипотеке будет следующая:
- от 7,4% — на покупку квартиры в строящемся доме или на строительство жилого дома;
- от 8,6% — на приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости;
- от 8,9% — если будет использован сертификат на материнский капитал;
- от 9,5% — при рефинансировании ипотечных займов из других банков;
- 10% — на строительство жилого дома;
- от 6% — госпрограмма поддержки многодетных семей;
- от 10% — если клиент планирует построить дачу или загородный дом;
- 9,5% — для военнослужащих – участников НИС, желающих улучшить свои жилищные условия;
- от 12% — на любые цели под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
Суммы
Каждый банк самостоятельно принимает решение о максимальной и минимальной сумме займа, которую можно получить в рамках конкретных программ (за исключением госпрограмм, где государство устанавливает ограничения самостоятельно). Кроме этого, для каждого заемщика сумма займа определяется индивидуально, исходя из уровня его дохода и стоимости залога.
Если посмотреть на программы того же Сбербанка, то минимальная сумма, которую банк готов выдать заемщику, на сегодня составляет 300 тыс. руб., для военнослужащих в рамках программы «Военная ипотека» действует стандартное ограничение – не более 2,2 млн. « в руки». Ипотека с господдержкой выдается на сумму до 8 млн. руб.
В какую кредитную организацию обратиться
На данный момент минимальный ставки по ипотеке предлагают следующие банки:
| Банк | Программа | Сумма займа, млн.руб. | Срок, лет | Ставка, % годовых | Первоначальный взнос, % |
| Росевробанк | Квартира в новостройке и на вторичном рынке | до 20 | до 20 | от 7,6 | 15 |
| Банк Зенит | Семейная ипотека | до 8 | до 30 | от 6 | 20 |
| Транскапиталбанк | Ипотека в ползунках (рефинансирование) | до 8 | до 25 | от 6 | 20 |
| Тинькофф банк | Первичный рынок (без подтверждения доходов) | до 100 | до 25 | от 6 | 10 |
| Тинькофф банк | Дом, коттедже, таунхаус (на строительство дома, коттеджа или таунхауса) | до 100 | до 25 | от 9,5 | 20 |
| Тинькофф банк | до 100 | до 25 | от 8 | 40 |
Среди наиболее выгодных предложений Тинькофф банк практически по всем видам кредитов предлагает наиболее выгодные условия кредитования.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге имеет смысл обратить внимание на следующие предложения:
- банк «Глобэкс», который в рамках ипотечного кредита «На приобретения залоговой недвижимости» предлагает кредиты от 6% годовых (взнос от 40%);
- «Донхлеббанк», в котором можно оформить ипотеку на покупку квартиры в новостройке от 7,3% (взнос от 10%);
- «Банк Российский капитал», где можно оформить ипотеку на вторичном рынке «Классический» от 7,5% годовых (взнос от 20%, однако в этом случае ставка будет выше).
Москва
В Москве самые низкие ставки предлагают следующие банки:
- банк «Глобекс» — от 6% годовых на первичном и вторичном рынке жилья (взнос от 40%);
- «Банк Российский капитал» — от 7,5% годовых (взнос от 20%);
- «ТКБ»- от 7,7% годовых на рефинансирование кредитов (без взноса).
Виды ипотеки
Молодая семья
В рамках программы «Молодая семья» молодым семьям с детьми и без них предоставляется безвозмездная помощь от государства, которая может быть направлена на оплату первого взноса. Для участия в программе нужно удостовериться, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Уточнить норматив и встать в очередь можно в органах местного самоуправления.
Сумма помощи составляет до 40% от стоимости приобретаемого жилья с учетом нормативов жилплощади, но не более 600000 руб. Желающим воспользоваться данной льготой следует помнить, что максимальный возраст обоих супругов не может превышать 34 года. Скорость очереди может занимать несколько лет, поэтому записываться нужно заранее.
Следует учесть, что для включения в программу местные власти не только должны подтвердить, что семья нуждается в улучшении жилищных условий, но и удостовериться в том, что семья сможет оплачивать ежемесячные платежи. Когда подойдет очередь – будет выдано свидетельство о праве на покупку или строительство дома. После этого можно проводить сделку.
Военная
С помощью военной ипотеки государством осуществляется обеспечение жильем военнослужащих и других спецслужб. Реализовано это путем создания накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения. Особенностью этой программы является то, что Министерство обороны погашает ипотечный кредит за заемщика полностью.
Условия получения военной ипотеки одинаковые для всех участников НИС:
- максимальная сумма кредита, которая может быть выдана в рамках этой программы не может превышать 2.2 млн. руб.;
- ставка по кредиту – фиксированная, в зависимости от банка ее размер — от 9,5% годовых;
- в рамках программы можно купить как готовое жилье, так и в строящихся объектах;
- в случае увольнения, смерти, выхода на пенсию выплаты по кредиту со стороны «Росвоенипотека» прекращаются.
Механизм реализации военной ипотеки следующий:
- на каждого участника системы открывается специальный счет, куда ежегодно перечисляется определенная сумма (одинаковая для всех);
- по прошествии трех лет службы участник НИС может написать рапорт на получение свидетельства участника программы;
- затем военнослужащий обращаться в банк, который работает по этой программе, и подает документы;
- заключает предварительный договор покупки недвижимости (имеющаяся сумма на счетах на момент обращения используются для оплаты первого взноса);
- подписывает все необходимые документы (кредитный договор, договор страхования и т.д.) с банком и «Росвоенипотека»,
- подписывает договор купли-продажи (договор долевого участия – для первичного рынка);
- после этого «Росвоенипотека» переводит деньги.
Выплаты осуществляются на протяжении всего срока кредитования. Согласно условиям военной ипотеки срок кредита не может быть меньше 3-х лет и должен быть погашен до наступления 45-летнего возраста заемщика. В 2019 году запущена программа рефинансирования военной ипотеки. Кроме этого, теперь оформить ипотеку можно даже при наличии в собственности другого жилья.
Социальная
Социальная ипотека призвана поддержать наиболее нуждающихся в этом людей. Кроме этого, с помощью этого инструмента государство может решить и другие задачи (поддержка талантливых ученых и т.д.). В рамках этой программы можно получить субсидию процентной ставки от ипотеке и/или безвозмездную помощь от государства, которую можно направить на оплату первого взноса.
Максимальная сумма компенсации от государства может достигать 30% от стоимости приобретаемого жилья. А вот снизить существенно ставку не получится — 1-2% годовых от стандартной, не более. Кроме этого, процесс получения льготы достаточно трудоемкий, условия в разных регионах отличаются, да и очередь желающих может растянуться на несколько лет.
С использованием маткапитала
Погасить ипотечный займ или оплатить первоначальный взнос можно за счет средств материнского капитала. Это безвозмездная помощь государства, которая выплачивается при рождении ребенка. С 2015 года и по настоящее время ее размер составляет 453026 руб. Обналичить эту сумму не получится – все платежи проходят через Пенсионный Фонд.
Во многих банках для желающих оформить ипотеку с материнским капиталом предоставляются специальные программы, в рамках которых можно получить более выгодные условии кредитования, чем в стандартных продуктах. Оформление такого займа осуществляется при наличии сертификата на материнский капитал и выписки об остатке средств на счете в ПФ.
С господдержкой
С 01.01.2018 и по 31.12.2022 года запущена новая программы государственной программы поддержки ипотечных заемщиков, в семье которых родился второй или третий ребенок. В рамках этой программы такие семьи могут оформить ипотечный кредит на сумму до 8 млн.руб. (при покупке в Москве и МО, С.-Петеребурге и ЛО) на срок до 30-ти лет под ставку от 6% годовых.
По условиям программы минимальный взнос составляет 20%. Приобрести можно не только недвижимость в новостройках, но и на вторичное жилье у застройщика. Льготная ставка действует в течение 3-х лет с момента оформления займа (при рождении 2-го ребенка) или 5-ти (3-го). Если после оформления ссуды родился 3-й ребенок – срок льготной ставки продлевается.
Правила оформления
Обязательным условием для получения ипотеки является наличие экспертного заключения о стоимости объекта кредитования. Этот важный документ, на основании которого банк определяет сумму займа и размер первоначального взноса, поэтому готовят такое заключение только эксперты. Перед тем, как обратиться в подобную фирму уточните, аккредитована ли она банком.
Еще один нюанс о котором нужно помнить – банки не кредитуют покупку ветхого жилья, или жилья, которые находятся в аварийном состоянии. Кроме этого, помещение должно отвечать еще ряду норм – в т.ч., иметь подведенный свет и воду, отопление. Это важно, т.к. достаточно часто исторический центр города, где самые дорогие квартиры, изобилует такими объектами.
Пакет документов
Если с документами на недвижимость все в порядке, а ее стоимость находится в рынке, можно смело подавать заявку. Чтобы пройти эту процедуру максимально быстро – ознакомившись со списком необходимых бумаг на сайте банка либо организации, через которую оформляется льгота, будет нелишним получить очную консультацию (особенно, если речь идет об оформлении льготы).
Можно ли оформить залог на другое жилье
Если заемщик не может претендовать на получение льготной ипотеки, в счет первоначального взноса он может оформить в залог другую недвижимость, которая находится у него в собственности. Имея в залоге две квартиры некоторые финансовые учреждения готовы закрыть глаза на отсутствие первого взноса и профинансировать заемщика.
Однако, здесь нужно учитывать, что банки берут в залог только ликвидное имущество, поэтому «подсунуть» что-нибудь неприглядное вряд-ли получится. Недвижимость должна быть оценена оценщиком, и ее состояние должно соответствовать требованиям банка. Если с документами тоже все в порядке – ее могут засчитать в счет первого взноса (обычно, не более 70% от стоимости).
Насколько это выгодно и какие последствия таких действий будут для заемщика, который, к примеру, отдает все имеющееся у него жилье под залог другой жилой недвижимости, связывая из одним обязательством – сложно судить, нужно смотреть каждый отдельный случай. Однако, желающим воспользоваться этой возможностью рекомендуем очень хорошо подумать.
Кто такие кредитные брокеры
Выбор наиболее выгодного предложения по ипотеке – не такая простая задача, как кажется. Кроме тех параметров кредита, которые мы видим – ставка, срок, и т.д., существуют и другие дополнительные условия, которые не афишируются банками, однако, напрямую влияют на его конечную стоимость (особенно это касается видов обязательных страховок и их стоимости).
Проанализировать эти условия не всегда возможно из открытых источников. Кроме этого, банки предъявляют разные требования к клиентам, есть специфические и к объектам недвижимости. В этой ситуации имеет смысл обратиться к брокерами, которые ежедневно сталкиваются с этими вопросами. Кроме этого, брокеры нередко могут посоветовать и оценщика, что тоже немаловажно.
Выбирая кредитного брокера будет нелишним получить рекомендации от лиц, которым Вы доверяете, т.к. в данном виде деятельности нередко работают и мошенники. Определить, работает ли посредническая фирма в правовом поле, достаточно просто – она никогда не потребует деньги за свои услуги заранее. Если это произошло – значит, перед Вами мошенник. Помните это.