Сегодня ипотека – едва ли не единственная возможность для обычных граждан решить жилищный вопрос. А т.к., нередко, за счет кредита приобретается первое жилье, многие предпочитают покупать готовые квартиры. Одним из обязательных условий таких программ является оплата заемщиком в качестве первоначального взноса за жилье не менее 10% его стоимости.
Учитывая цены на недвижимость, речь идет, порой, о весьма внушительных суммах. Не у всех есть такие деньги. В связи с этим у многих желающих обзавестись собственной квартирой или домом возникает вопрос – можно ли оформить ипотеку на вторичное жилье без первоначального взноса и где выгоднее всего это сделать в 2019 году?
Основная информация
Несмотря на то, что ипотека на первичном рынке существует уже достаточно давно, однако, такая сделка по-прежнему является более рисковой операцией, чем покупка готового жилья. К примеру, нередко, обещания девелоперов на этапе строительства не выполняются в дальнейшем (например, построить детскую площадку), а готовая квартира не соответствует первоначальной планировке.
Кроме этого, достаточно часто сдача объекта сдвигается на весьма длительные сроки, что приносит весьма ощутимые неудобства для желающих въехать в собственное жилье. Многих таких нарушений можно избежать, если договор составлен правильно. Однако, даже если в документе учтены все нюансы, повлиять на строителя, который его нарушает, все равно сложно.
Ну и конечно, не стоит забывать, что даже среди аккредитованных банком застройщиков, порой, происходят банкротства, или даже встречаются мошенники. Знают об этом и заемщики, и банки. Поэтому, количество сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке (пусть она и уступает по своим характеристикам новому жилью) все же больше, чем в строящихся домах.
Для банков, выдающих займы для покупки жилья в новостройках риски еще выше – ведь, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, им придется реализовывать объект, строительство которого, зачастую, еще не завершено. Найти покупателя на такое жилье сложнее. Поэтому, купить квартиру можно не у каждого застройщика, да и требования к заемщикам выше.
Определения
Ипотека на вторичном рынке недвижимости несет меньше рисков для банка, т.к. объект залога (приобретаемая квартира) уже есть. Однако, в этом случае, у кредитора появляется другая проблема – на момент оформления кредита жилье уже неновое – а что будет с ним через несколько лет? Сможет ли он, в случае необходимости, быстро и без убытков его продать?
Другими словами, банка интересует ликвидность предлагаемого обеспечения. Чтобы ее определить требуется оценка специалиста. Провести ее могут только сертифицированные оценщики, а чтобы исключить факты искажения стоимости жилья, на этапе подключения экспертов к сотрудничеству банки проводят их аккредитацию.
В рамках этой процедуры осуществляется проверка документов и компетентности специалиста. Если все в порядке – его включают в специальный реестр, где указаны виды оценок, которые может совершать данное лицо (или фирма) и регион. Однако, право это дается не на всегда – в случае выявления некачественных оценок сотрудничество может быть прервано в любой момент.
Поэтому, выбирая оценщика, в первую очередь нужно выяснить – сотрудничает ли он с выбранным банком или нет, т.к. во втором случае (даже если оценку проведут верно) принять такой документ банк не сможет (оценщик неаккредитован), а деньги за услугу – не вернут (работа выполнена). Ознакомиться с актуальным списком таких организаций можно, обычно, на сайте любого банка.
Законодательство
Как и любая другая ипотека – ипотека на вторичное жилье регулируется ГК РФ, Законом «Об ипотеке», «О банках и банковской деятельности», «О залоге».
Кроме этого, получение кредита в выбранном финансовом учреждении осуществляется в соответствии с внутренними документами банка, устанавливающими условия получения и процедуру выдачи такого займа.
Кто может получить
Высокая конкуренция хоть и вынуждает банки «смягчать» свои требования к заемщикам, однако, в большинстве случаев, эти отличия весьма незначительны:
- возраст – от 23-х (21-го года) лет до 60-ти (70-ти) лет;
- гражданство РФ;
- минимальный стаж – 1 год, при этом, на последнем месте работы потенциальный заемщик должен проработать не менее 6-ти (3-х) месяцев;
- отсутствие судимости;
- положительная кредитная история (здесь могут быть нюансы – в одних банках потребуют, чтобы заемщик ни разу не допускал просрочки даже на один день, в других – могут проигнорировать даже несколько просроченных платежей. Узнать об этом можно только экспертным путем – подав заявку и получив отказ или согласование сделки).
Ипотечный кредит на вторичку
Схема оформления ипотеки на вторичное жилье достаточно простая:
- выбор банка для оформления сделки;
- подготовка документов согласно списку;
- подача заявки;
- после получения согласия банка на выдачу кредита – поиск объекта кредитования;
- оценка выбранной недвижимости у оценщика;
- после определения оценочной стоимости помещения экспертом — окончательное согласование условий ипотеки с кредитором;
- проведение сделки:
- подписывается кредитный договор и договор купли-продажи;
- оформляется страховка на приобретаемое жилье;
- приобретенное жилье передается банку в залог;
- вносится первоначальный взнос;
- сделка регистрируется в Росреестре;
- после получения свидетельства о регистрации – деньги перечисляются на счет продавца.
В том случае, если обеспечением по кредиту выступает находящаяся в собственности у заемщика недвижимость – проведение сделки упрощается.
Условия
Если посмотреть на рынок в целом, сегодня ипотеку на вторичное жилье банки предлагают на следующих условиях:
| Параметры кредиты | Значение |
| Срок займа, лет | 1-25 (максимум – 30 лет) |
| Первоначальный взнос, % от стоимости недвижимости | 10-30 (в некоторых случаях – до 50%) |
| Процентная ставка, % годовых | 9 -12 (минимум — 6%) |
| Сумма кредита, млн. руб. | 0,5-60 |
| Метод погашения | аннуитет |
Требования
Требования для согласования сделки можно разделить на требования к заемщику и к жилью:
- если говорить о заемщике – то, кроме возраста, стажа, и т.д., одно из ключевых – наличие дохода, позволяющего ему обслуживать этот кредит. Желающим взять кредит «побольше» следует знать, что, обычно, сумма ежемесячного платежа по кредиту не может превышать 40% доходов человека за минусом регулярных платежей;
- к недвижимости список несколько шире:
- прежде всего, жилье не должно быть в аварийном состоянии или подлежать сносу;
- не кредитуется жилье, где не подведено и не работает электричество, отопление и вода (это важно, т.к. многие здания в исторических центрах не соответствуют этому требованию);
- если квартира принадлежит (или в ней прописаны) дети или инвалиды проведение сделки возможно только при наличии решения опекунского совета;
- есть ряд требований к году постройки и материалам (в частности, не выдаются кредиты на покупку помещений с деревянными перекрытиями и т.д.);
- местонахождение объекта относительно офиса банка, где оформляется кредит (обычно, требуется, чтобы жилье находилось в регионе, где подается заявка);
- кроме этого — в каждом конкретном банке могут быть специфические требования к залогу и его состоянию.
Оформление
При оформлении кредита важно соблюсти все сроки, т.к. некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Кроме этого, после получения одобрения банка не стоит затягивать с выбором объекта кредитования, т.к., если сроки будут нарушены — процедуру согласования займа придется пройти повторно с обновлением всех предоставленных документов.
Пакет документов
Минимальный пакет документов, который понадобится подготовить, включает в себя:
- паспорт гражданина РФ (заемщика, а также, супруга(и), созаемщиков – при наличии);
- документ, подтверждающий факт трудоустройства и стаж работы (справка, трудовая книжка, договор);
- справка о доходе (в т.ч., может быть оформлена по форме банка);
- свидетельство о браке (о расторжении брака, о рождении ребенка, брачный договор – при наличии и т.д.);
- документы на предлагаемый объект залога (если оно находится в собственности и предлагается в качестве обеспечения по кредиту);
- документы на льготу (сертификат на маткапитал, свидетельство о рождении ребенка – при наличии и т.д.).
В какие банки выгоднее обращаться
Безусловно, процедура выдачи ипотеки на вторичном жилье в крупных банках отработана до мелочей, что исключает возможные проволочки и недоразумения во время ее оформления. Это подтверждается и цифрами, которые показывают, что большинство россиян приобретают недвижимость с помощью кредитных средств в Сбербанке, в ВТБ и Россельхозбанке.
Однако, выбирают их еще и потому, что ставки в этих финансовых учреждениях традиционно одни их самых низких на рынке. А если учесть, что для «своих» клиентов (держателей зарплатных карт или вкладчиков) действуют еще более выгодные условия кредитования – становится понятно, почему, решив оформить ипотеку, в первую очередь люди обращаются именно туда.
Тем не менее, небольшим банкам на рынке тоже есть что предложить – во-первых, они предъявляют намного более лояльные требования к заемщикам. Благодаря этому, оформить ипотеку могут даже те люди, которые имели в прошлом небольшие просрочки. В Сбербанке, им, скорее всего, откажут, а здесь попробуют помочь.
Во-вторых – требования к жилью могут быть также менее строгими, чем у лидеров ипотечного кредитования. Однако, на этом, наверное, все. В остальном – редко кто из мелких банков может предложить такие выгодные условия по ставке, как госбанки. А если ставка ниже минимальной – внимательно читайте договор. Вполне возможно — это всего лишь уловки маркетологов, не более.
Сбербанк
В Сбербанке действуют разнообразные программы, с помощью которых можно купить жилье на вторичном рынке. В рамках базовой программы кредит можно оформить под ставку от 8,6% годовых на срок до 30-ти лет при оплате не менее 15% стоимости жилья за счет личных средств. Минимальная сумма займа, с которой банк готов работать – 300 000 руб.
Для молодых семей с детьми, в рамках госпрограммы, в Сбербанке можно взять ипотеку под 6%. Однако, и это еще не все — в рамках базовой программы на приобретение готового жилья оплатить первоначальный взнос можно за счет средств материнского капитала. Если учесть, что речь идет о 453 026 руб. – этого вполне должно хватить на взнос по среднестатистической квартире.
Для военных в банке есть отдельная программа «Военная ипотека», воспользовавшись которой военнослужащие могут приобрести квартиру, комнату, жилой дом с прилегающим земельным участком или таун-хайс без подтверждения платежеспособности. Максимальная сумма займа по такому займу составляет 2,33млн. руб., он может быть выдан на срок до 20 лет под 9,5% годовых.
Альфа банк
В Альфа Банке можно приобрести готовое жилье, оформив кредит на сумму до 50 млн. руб. на 30 лет под ставку от 9,29% (но только, если речь идет о зарплатном клиенте банка и при наличии комплексного страхования). Базовая ставка составляет 9,79%. Если клиент отказывается от страховки – ставка увеличивается на 2%.
Завершив сделку менее чем за месяц с момента получения положительного решения от банка, для незарплатных клиентов процентная ставка снижается на 0,2% годовых от базового значения.
Райффайзенбанк
В Райффайзенбанке можно взять кредит для покупки готовой квартиры или таунхауса под ставку от 9,5% годовых на 30 лет. Максимальная сумма займа – не более 26 млн. руб. Согласно условиям – банк готов работать с квартирами, имеющими перепланировку. Для оплаты первоначального взноса, также, возможно использование материнского капитала.
Газпромбанк
В Газпромбанке вторичное жилье можно оформить, оплатив всего 10% взноса, при этом, в рамках программы можно купить даже гараж/машино-место и последнюю долю в праве собственности на квартиру/последней комнаты в квартире. Максимальный срок займа – 30 лет. Базовая ставка составляет 9,2%. До 30.06.2018 проходит акция и можно оформить такой займ под 9% годовых.
ВТБ 24
В ВТБ оформить займ на покупку вторички можно на срок до 30-ти лет под 9,6% годовых на сумму до 60 млн. руб. Минимальный взнос – 10%. При оформлении ипотеки без подтверждения дохода сумма взноса увеличивается на 20%. Оплатить взнос также можно за счет материнского капитала, накоплений на счете военного либо за счет оформления второго кредита под залог недвижимости.
Проценты
Минимальные базовые ставки по ипотеке на вторичное жилье в лидирующих банках:
| Банк | % ставка | Срок кредита, лет | Первый взнос, % | Сумма займа |
| Сбербанк | от 8,6% | до 30 | от 15 | от 300 000 руб. |
| Альфа Банк | от 9,79% | до 30 | от 15 | до 50 000 000 руб. |
| Райффайзенбанк | от 9,5% | до 30 | от 15 | до 26 000 000 руб. |
| Газпромбанк | от 9,2%* | до 30 | от 10 | от 500 000 руб. |
| ВТБ24 | от 9,6% | до 30 | от 10 | до 60000000 руб. |
*- в рамках акции до 30.06.18г.- 9% годовых.
Проведение расчетов
Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, и только после этого выдаются деньги. С момента регистрации на недвижимость наносится обременение. Теперь провести какие-либо операции с жильем без согласования с банком невозможно. В том случае, если заемщик не возвращает деньги – за счет этого имущества банк сможет погасить проблемный кредит.
Можно ли обойтись без первоначального взноса
Конечно, в некоторых случаях ипотека без первоначального взноса могла бы быть интересной отдельным категориям клиентов, однако, сегодня предложение подобных программ в чистом виде на рынке стремится к нулю. Связано это с тем, что банкам (да и не только им) сложно спрогнозировать стоимость жилья на несколько десятков лет вперед.
Поэтому, чтобы застраховаться от того, что цены на недвижимость резко упадут, и полученных в ходе реализации залога денег не хватит на погашение кредита, банки ввели требование о первоначальном взносе. Это позволяет им не только увеличить стоимость обеспечения, но и замотивировать клиента «рискнувшего своими деньгами» своевременно погашать кредит.
Таким образом, на данный момент реальных способов обойтись без первоначального взноса всего три:
- оформить займ под залог другого имущества (машины, квартиры, дома и т.д.), либо обычный потребительский кредит, полученные деньги от которого будут использованы на оплату первоначального взноса по ипотеке (этот способ имеет ряд нюансов, один из которых — некоторые банки, узнав об этом, могут в выдаче ипотеки отказать);
- оформить ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости (стоит учитывать, что в этом случае сумма кредита не может превышать 70% оценочной стоимости предмета залога, т.к. закладывается недвижимость на порядок дороже, чем приобретаемая – так можно сделать Сбербанке, ВТБ и Россельхозбанке);
- использовать средства материнского капитала (или другого сертификата на льготу – сертификата военного и т.д.);
Преимущества и недостатки
К преимуществам оформления ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса указанными выше способами стоит отнести возможность оформления кредита и получения в собственность жилой недвижимости без наличия сбережений.
Из недостатков предложенных вариантов наиболее критическими являются:
- существенное удорожание займа за счет увеличения суммы кредита в случае оформления кредита на всю стоимость приобретаемого жилья;
- увеличение риска потерять имущество, переданного в качестве дополнительного обеспечения в случае возникновения финансовых сложностей при погашении кредита.
Оплата маткапиталом
Таким образом, наиболее приемлемым способом является оплата первоначального взноса за счет средств материнского капитала. Однако, и здесь все не так просто. Капитал выдается только один раз – под рождение ребенка. В том случае, если у клиента возникнут проблемы с погашением – эти деньги никто не вернет (как и собственный взнос, собственно).
Учитывая этот факт, следует крайне взвешенно подходить к оформлению кредита, трезво оценивая свои финансовые возможности, и использовать материнский капитал только тогда, когда действительно уверены в своих силах – ведь это весьма ощутимая помощь от государства, которая призвана оказать (и оказывает!) реальную помощь молодым родителям в становлении семьи.
Дадут ли с плохой кредитной историей
К сожалению, рассчитывать на ипотеку вторичного жилья людям с плохой кредитной историей особо не стоит – выдавая кредиты на такие сроки, как 20-ть или 30-ть лет кредитор должен быть уверен в надежности заемщика, поэтому каждая кандидатура желающего оформить ипотеку проверяется самым тщательным образом.
Однако, ситуации в жизни бывают разные – поэтому, как вариант, заемщика, имевшим ранее просрочки, имеет смысл воспользоваться специальными программами по улучшению кредитной истории (их предлагают и банки, и МФО). Процесс этот потребует некоторого времени и денег для его реализации, но, в результате, историю исправить можно.
Для тех случаев, когда прохождение такой процедуры не дает результата – можно попробовать оформить ипотеку с увеличенным взносом – как правило, при оплате 50% от стоимости недвижимости многие финансовые учреждения готовы «закрыть глаза» на имевшие в прошлом просрочки у клиента. И, тем не менее, даже в этом случае можно получить отказ.
Резюме
Ипотеку на вторичное жилье сегодня можно найти почти в каждом банке. Однако, на данный момент предложения оформить такой кредит без первоначального взноса отсутствуют. В качестве альтернативы можно оплатить минимальный взнос различными сертификатами на льготу либо кредитными средствами, полученными во вспомогательных займах.
Кроме этого, в некоторых банках предлагают оформить кредит под залог жилья, находящегося в собственности у заемщика, на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Так что, варианты, все же есть. Однако, целесообразность и способы получения такого кредита зависят от конкретной ситуации. Поэтому, перед сделкой, рекомендуем, хорошо все взвесить.